Vlastnit místo, kde provozujete své podnikání, to je sen mnoha živnostníků a firem. Jenže realita bývá taková, že na začátku prostě nemáte kapitál na nákup celé budovy nebo kanceláře. A víte co? To vůbec nevadí. Existuje spousta způsobů, jak se k vlastní komerční nemovitosti dopracovat, i když zrovna nemáte miliony na účtu.
Proč vlastnit místo svého byznysu dává smysl
Platit nájem může být ze začátku pohodlné, to jo. Ale když si to spočítáte za deset, patnáct let… No, mohli jste ty peníze investovat do něčeho vlastního. Komerční nemovitost není jen střecha nad hlavou pro váš byznys. Je to investice, která může časem nabrat na hodnotě. A navíc máte jistotu. Nikdo vás nevyhodí, nezvýší vám nájem o třicet procent ze dne na den.
Řekněme, že provozujete malou pekárnu. Když si pronajímáte prostor, každý měsíc posíláte majiteli třeba padesát tisíc. Za rok je to šest set tisíc, které jsou prostě pryč. Kdežto když splácíte hypotéku, tak sice taky platíte, ale budujete si vlastní majetek. A až to jednou splatíte? Vaše náklady dramaticky klesnou. To může být rozdíl mezi přežíváním a prosperováním.
Vlastní prostor vám taky dává svobodu. Chcete přestavět, vybourat příčku, udělat si sklad přesně podle svých potřeb? Žádný problém. Nemusíte se nikoho ptát. Plus, když vlastníte nemovitost, máte v ruce cenné aktivum. Můžete ho použít jako zástavu pro další financování, pokud budete chtít expandovat.
Základní možnosti, jak na to
Nejčastější cesta vede přes hypotéku na komerční nemovitost. Banky na to mají speciální produkty, které se liší od těch na bydlení. Většinou potřebujete mít připravených tak 20–30 % z ceny nemovitosti. Podmínky jsou přísnější než u hypoték na bydlení, to si nebudeme nalhávat. Banka bude chtít vidět váš podnikatelský plán, cash flow, účetní výkazy za poslední roky.
Pak tu máme investory. Možná znáte někoho, kdo má peníze a hledá, kam je uložit. Můžete se domluvit na společném nákupu – on dá kapitál, vy know-how a práci. Časem ho třeba vyplatíte. Nebo zůstanete společníky. Záleží na domluvě. Některým podnikatelům se osvědčilo spojit se s dalšími firmami a koupit nemovitost společně. Každý pak vlastní část a používá svůj prostor.
Zajímavou variantou může být i úvěr pro podnikatele, který některé finanční instituce nabízejí speciálně pro podnikatelské účely. Tyto produkty bývají flexibilnější než klasické komerční hypotéky a mohou lépe vyhovovat specifickým potřebám vašeho byznysu.
Jak banky posuzují vaši žádost
Banka se na vás bude dívat ze všech stran.
- Historie vašeho podnikání – Pokud fungujete teprve rok, bude to těžší, než když máte za sebou pět let stabilních příjmů. Chtějí vidět, že váš byznys není jen dočasný výstřelek, ale něco, co má budoucnost.
- Samotná nemovitost – Banka si nechá udělat odhad hodnoty. A pozor, ne vždy vám půjčí celou odhadní cenu. Někdy je to jen sedmdesát, osmdesát procent, záleží na typu nemovitosti, lokalitě, stavu budovy. Stará fabrika na kraji města? To bude jiné než moderní kancelářská budova v centru.
- Vaše finanční zdraví – Kolik vyděláváte? Jaké máte náklady? Máte nějaké jiné dluhy? Banka chce vidět, že i když budete splácet hypotéku, pořád vám zbyde dost na provoz firmy. A taky počítají s tím, že může přijít horší období. Proto chtějí rezervu.
Příprava, která zvýší vaše šance
Začněte s přípravou minimálně půl roku předem. V podstatě, čím dřív, tím líp. Ukliďte si v účetnictví. Pokud jste doteď některé věci řešili tak nějak bokem, teď je čas to napravit. Banky milují pořádek a transparentnost.
Sestavte si pořádný podnikatelský plán. Ne jen pár odrážek na papíře, ale pravdový plán s projekcemi na několik let dopředu. Jak bude vypadat váš byznys za tři roky? Za pět? Jak vám vlastní nemovitost pomůže růst? Bankovní úředník musí z vašeho plánu pochopit, že víte, co děláte.
Našetřete si co největší zálohu. Čím víc vlastních peněz do toho dáte, tím menší riziko pro banku představujete. A možná dostanete i lepší úrok. Každé procento navíc z vlastních zdrojů může znamenat tisíce ušetřené na úrocích.
Alternativní cesty a kreativní řešení
Leasing komerční nemovitosti – slyšeli jste o tom? Funguje to podobně jako u aut. Platíte splátky a na konci můžete nemovitost odkoupit za zůstatkovou hodnotu. Pro některé firmy je to zajímavá varianta, protože nemusí hned vydat tolik vlastního kapitálu.
Crowdfunding pro nemovitosti začíná být známý i u nás. Skupina investorů se složí na nákup a vy jim pak platíte nájem s opcí postupného odkupu. Je to zatím méně obvyklé, ale stojí za to se o tom informovat.
Někdy může fungovat i postupný odkup od současného majitele. Domluvíte se na splátkách přímo s ním. Třeba starší majitel, který jde do důchodu a nechce řešit prodej přes realitní kancelář. Win-win situace – on má pravidelný příjem, vy postupně získáváte nemovitost.
Rizika, na která si dát pozor
Komerční nemovitosti nejsou bez rizika, to si řekněme na rovinu. Hodnota může klesat, oblast se může změnit k horšímu. Nebo zjistíte, že údržba starší budovy vás vyjde majlant. Proto je důležité nechat si před koupí udělat důkladnou inspekci. Nejde jen o to, jestli neteče střecha. Jak je to s elektrikou? Topením? Azbest v budově? To všechno mohou být tikající bomby.
Další věc – likvidita. Když budete potřebovat rychle peníze, komerční nemovitost neprodáte ze dne na den. Může to trvat měsíce, někdy i roky. Zvlášť pokud jde o specifickou nemovitost. Proto byste neměli do nemovitosti dát úplně všechno. Potřebujete si nechat rezervu na provoz.
Myslete taky na to, že vlastnictví nemovitosti přináší povinnosti. Daň z nemovitosti, pojištění, údržba, opravy. To všechno jsou oproti nájmu náklady navíc. Musíte s tím počítat ve svém finančním plánu.
